所得税法58条（R４）

土地や建物などの固定資産を交換したときの特例

　個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。

　この特例を受けるには、次の6つの要件全てに当てはまることが必要です。

⑴ 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
　なお、不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

⑵ 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
　この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

⑶ 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

⑷ 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

⑸ 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
　なお、用途については、次のように区分されます。

⑹ 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。

⑴ この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。

⑵ この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。

　上記３⑴のように、交換の相手方から交換差金を受け取ったときは、その交換差金に対しては所得税がかかります。
　この交換差金には、交換当事者間でやりとりされる金銭だけでなく、次の⑴から⑶までのケースも含まれます。

⑴ 交換で譲り受けた資産のうち譲り渡した資産と同じ用途に使用しなかった資産があるケースです。このケースでは同じ用途に使用しなかった資産の価額が交換差金になります。

⑵ 一つの資産のうち一部を交換、他の部分を売買としたケースです。このケースではその売買代金が交換差金になります。

⑶ 土地と建物を一括して互いに交換したときに、土地と建物の総額では等しい価額であっても、土地と土地、建物と建物の種類ごとの価額が異なっているケースです。このケースでは、土地と土地、建物と建物とのそれぞれの差額が交換差金となります。

《注意点》
　交換差金の額が交換で譲り渡す資産と譲り受ける資産とのいずれか高い方の価額の20％を超えているときは、交換した資産全体について固定資産の交換の特例は受けられませんのでご注意ください。

【事例】
2以上の資産を交換した場合（交換の特例の適用が受けられない場合）

[令和4年4月1日現在法令等]
（所法58、所基通58－4～5、58－9）