措置法36条の2

特定のマイホームを買い換えたときの特例（措法36の2）

　特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。

　この特例を受けるには、次の要件全てに当てはまることが必要です。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35条第3項に規定する被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
　また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

(3) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。

(4) 売却代金が1億円以下であること。
　この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。
　このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

(5) 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

(6) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

(7) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
　また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。

(8) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。

(9)買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

(10) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
　特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告することが必要です。

(1) 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]

(2) 売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類

(3) 売った資産の登記事項証明書等で所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの

(4) 買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したこと及び買い換えた資産の面積を明らかにするもの

(5) 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

(6) 買い換えた資産が中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、又は耐震基準適合証明書など
　なお、次の場合には、さらに書類が必要となります。

　被災居住用財産に係る譲渡期限の延長の特例があります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】（外部サイト）をご覧ください。）。

[令和2年4月1日現在法令等]
（措法36の2、36の3、措令24の2、措規18の4、措通31の3－5、措通36の2－23、震災特例法11の7）