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国税庁 NATIONAL TAX AGENCY
確定申告書等作成コーナーよくある質問



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措置法35条3項

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除(3,000万円の特別控除)

1 特例の概要

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

(1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用(特定事由(注1)によりその相続開始の直前おいてその被相続人の居住の用に供されていなかった場合(一定の要件(注2)を満たす場合に限ります。)におけるその特定事由により居住の用に供されなくなる直前のその被相続人の居住の用(以下、「対象従前居住の用」といいます。)を含みます。)に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)をいいます。

 イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

 ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

 ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと(その被相続人の居住の用に供されていた家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、その特定事由によりその家屋が居住の用に供されなくなる直前においてその被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと。)。

 (注1)「特定事由」とは、次に掲げる事由をいいます。

  ⑴ 介護保険法第19条第1項に規定する要介護認定又は同条第2項に規定する要支援認定を受けていた被相続人又は介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していた被相続人が次に掲げる住居又は施設に入居又は入所をしていたこと。

 イ 老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20条の4に規定する養護老人ホーム、同法第20条の5に規定する特別養護老人ホーム、同法第20条の6に規定する軽費老人ホーム又は同法第29条第1項に規定する有料老人ホーム

 ロ 介護保険法第8条第28項に規定する介護老人保健施設又は同条第29項に規定する介護医療院

 ハ 高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定するサービス付き高齢者向け住宅(イの有料老人ホームを除きます。)

  ⑵ 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第21条第1項に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が同法第5条第11項に規定する障害者支援施設(同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。)又は同条第17項に規定する共同生活援助を行う住居に入所又は入居をしていたこと。

  ※被相続人が、上記⑴の要介護認定若しくは要支援認定又は上記⑵の障害支援区分の認定を受けていたかどうかは、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、被相続人がその認定を受けていたかにより判定します。
 

 (注2)「一定の要件」とは、次に掲げる要件をいいます。

  ⑴ 特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続きその被相続人居住用家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。

  ⑵ 特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前までその被相続人居住用家屋が事業の用、貸付けの用又はその被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

  ⑶ 被相続人が上記(注1)の⑴又は⑵の住居又は施設に入居又は入所をした時から相続の開始の直前までの間において、その被相続人の居住の用に供する家屋が二以上ある場合には、これらの家屋のうち、その住居又は施設が、その被相続人が主としてその居住の用に供していた一の家屋に該当するものであること。
 

(2)  被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
 なお、相続の開始の直前(その土地が対象従前居住の用に供されていた被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地である場合には、特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前)においてその土地が用途上不可分の関係にある二以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその二以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

2 特例を受けるための適用要件

(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
 

(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。

 イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

(注) 被相続人居住用家屋は次の(イ)及び(ロ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(イ)の要件に当てはまることが必要です。

  (イ)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

  (ロ)譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

 ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

(注) 被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)及び(ハ)の要件に当てはまることが必要です。

   (イ)相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

   (ロ)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

   (ハ)取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

(3) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(4) 売却代金が1億円以下であること。
 この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
 このため、相続の時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

3 適用を受けるための手続

この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。

(1) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

 イ 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕(1~4面・5面)

 ロ 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの

(イ) 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。

(ロ) 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

(ハ) 被相続人居住用家屋が区分所有建物である旨の登記がされている建物でないこと。

 ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

 (注) ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の6つの事項を(上記1の⑴の居住の用が対象従前居住の用以外の居住の用である場合には、(イ)及び(ロ)に掲げる事項)確認した旨を記載した書類をいいます。

(イ) 相続の開始の直前(その被相続人居住用家屋が対象従前居住の用に供されていた被相続人居住用家屋である場合には、特定事由によりその被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前)において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

(ロ) 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(ハ)被相続人居住用家屋が特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかったこと。

(ニ)特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人居住用家屋が被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。

(ホ)特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで被相続人居住用家屋が事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

(へ)被相続人が上記1の⑴の(注)1⑴又は⑵の住居又は施設に入居又は入所をした時から相続の開始の直前までの間において被相続人の居住の用に供する家屋が二以上ある場合には、これらの家屋のうち、その住居又は施設が、被相続人が主としてその居住の用に供していた一の家屋に該当するものであること。

 ニ 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

 ホ 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

(2) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

 イ 上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類

 ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

 (注) ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の5つの事項(上記1の(1)の居住の用が対象従前居住の用以外の居住の用である場合には、(イ)から(ニ)に掲げる事項)を確認した旨を記載した書類をいいます。

(イ)上記(1)のハの(イ)の事項

(ロ)被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(ハ)被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(ニ)被相続人居住用家屋の敷地等が取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

(ホ)上記(1)のハの(ハ)から(ヘ)の事項


[平成31年4月1日現在法令等]
(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通35-9の2)

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